江苏探索破解建管矛盾 让老旧小区"青春"常在
2020-05-21 08:03:00
来源:新华日报
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在老旧小区改造5月全面开工前,南通市崇川区召集10家物业企业座谈“老小区综合改造与长效管理”。保华物业南通分公司总经理张燕认真地为改造提交管理方案,“不考虑未来的管理,施工改造效果会大打折扣,我们愿意为提高改造质量贡献建议”。

三分建,七分管。如何让小区“新容”常在,改造成果更长久地惠及居民,我省各地正在积极探索中。

长效管理不跟上,小区折旧快

苏州是老旧小区改造的“老先进”。在十多年的整治中,从房屋、道路、绿化到管线整理、技防提升等,苏州老城区对老旧小区硬件改造有了丰富的经验。但在持续推动中,“老先进”也率先遇到新问题。姑苏区住建委副主任朱依东告诉记者,近年来,有些早期改造过的小区再次提出整治诉求,究其原因还是长效管理未能及时跟进。由于老旧小区普遍缺少公共维修基金,整治前物业管理费极少,整治后没有适当提高收费且收缴率较低,无法引进社会物业公司,属地街道往往只能自己成立物业公司,依靠区级财政补贴进行管理,日常只能做到门卫、保洁等基础管理,无法实施维修和更新,小区折旧速度加快。

建立长效管理机制,成为此轮老旧小区整治共识。

为持续巩固整治成果,破解建管矛盾,同步落实长效管理,南通市崇川区在项目整治经费中提前安排物业管理开办经费,建立起辖区经营性用房、小区配套用房、停车位收费、业主缴费、政府奖代补等方式相结合的经费造血机制,逐步实现老旧小区物业管理全覆盖。

“在新一轮改造过程中,我们尤其重视长效管理,以老旧小区改造为契机,进一步建立完善的社区治理体系。”在南京市物业服务指导中心副主任童声龙看来,老旧小区改造前,就要提前推动成立业(管)委会,提前落实长效管理单位,明确物业服务收费标准,居民承诺预交一定期限的物业费,提前补齐维修资金,构建“纵向到底、横向到边、协商共治”的小区治理体系,以党建引领、基层推进、社会帮扶、群众参与,建立多方联动机制。

老观念收费难,物业难题需破解

4月底,记者走进盐城市亭湖区“海洋渔业局家属区”。这里刚刚投入400多万元进行综合整治,小区面貌焕然一新。居民张玉秀说,整治后环境确实变好了,但遗憾的是小区没物业,保洁等基础管理由社区托底,虽然260多户居民无需缴纳物业费,但又有住户开始在门口绿化带里种菜了。“还是有物业管理好,我们交点钱也愿意。”张玉秀话音未落,一旁的老伴孙云峰不乐意了:“物业管理一进来,我们就要交钱养活他们那么多人了。”显然老两口的意见并不一致。

专业的物业服务对小区实现长效治理不可或缺,但老旧小区以老年人、低收入家庭居多,业主花钱买服务的意识普遍不强。

苏州市姑苏区三元二村的居民陆桂花很担忧:“我们小区物业收费标准不高,每年每户60元,但就算这样,缴费的也只占五六成。这样下去,会影响物业的积极性,我担心整治好的小区很快就要变差了。”

对于没有物业管理的、零散的三五幢楼房,姑苏区采取由国资物业兜底的“共享物业”做法,即把相邻的片区,交给国资的鼎盛物业来管,虽然无法像新小区那样实行封闭管理,但物业人员可以动态巡逻,把卡口设在巷口,实现准物业化的管理。对于社会物业管不好或者不愿进驻的小区,也由鼎盛物业接手。

鼎盛物业派驻苏州市姑苏区双塔街道里河新村的项目经理陈伟介绍,鼎盛物业服务这一带14个小区,物业费标准是每年每户72元,去年共收取物业费250万元,但人员工资就要支出600万元,缺口很大。去年居民们的物业费收缴率只有25%左右,现在小区整治后居民满意度提升,希望今年的物业费收缴率能增长一倍。另外,小区整治后停车位增加不少,新增的停车费收入也能补充物业费收入的不足。

去年完成整治的南京市建邺区天顺苑小区,处处整洁明亮。谈及收物业费,建邺区江东门社区党委书记张来荒认为这并不是难题,“物业先做好服务,收费问题社区可以协助。去年我们两个老旧小区引入物业公司,服务工作一做,下半年物业费收缴率都在90%以上。人家为你服务,怎么能不交物业费?”从提升管理入手,“服务差不缴费、不缴费服务更差”的恶性循环由此被打破。

“独唱”改“合唱”,呼唤多方参与

苏州市姑苏区平江历史街区重点功能区一号地块,是极具苏州特色的老旧住区,占地面积4.3公顷,有6幢零星楼和不少古建老宅、传统民居,目前正在进行改造试点的腾迁工作和规划方案。和以往老旧小区改造不同的是,房屋腾迁修缮后将探索引入社会资本参与改造。

小区改造、运维、社区公共服务供给等,资金需求很大,光靠政府投入难以持久。童声龙介绍,南京推进老旧小区改造,市区两级财政按3:7划拨资金,个别财力差的区按4:6投入,财力好的地方改造快点,财力差的会慢一点。由政府主导实施的老旧小区改造,更多是遵循普惠性原则,兜底线、保基本。

“未来老旧小区改造的资金渠道可以更多元化。”童声龙说,比如鼓励居民出资,区分提升类、拓展类不同档次,让小区居民“点菜下单”;鼓励老旧小区的产权单位以适当方式支持和参与改造,管线、邮政、水电气等专营单位可通过直接投资、落实资产收益等方式参与进来。改造中,还可实施市场化运作,对片区统筹考虑,允许拆一部分危楼、险楼,新建综合体,借鉴国外TOD模式(公交为主、站城一体、职住平衡),嵌入医疗、托幼、养老等服务,在改造的同时有效拉动就业,平衡资本方投入与收益。

老旧小区改造不是短期的阶段性工程,而是一项持续、滚动、长期性工作。南京农业大学规划设计研究院高级规划师黄石磊认为,老旧小区改造不能只靠政府投入,需要建立政府与居民、社会力量合理共担改造资金的机制,形成多方共赢局面,尤其要吸引市场之手加入。他建议,在规划设计中充分挖掘闲置资源、大力提高改造潜能,最大化释放经济社会效益;在工程建设中给予参建企业融资贷款优惠,通过以奖代补方式,对企业新建项目给予容积率奖励等;在长效服务中,对参与老旧小区物业管理、养老托幼等惠民服务的企业提供税收优惠。通过多种手段吸引更多社会资本参与,让既是民生工程又是发展工程的老旧小区改造得以持续良性发展。

记者从省住建厅了解到,在今年的老旧小区改造中,我省将积极探索采取资产置换、有偿服务、规划条件调整、空间资源整合利用等创新举措,吸纳社会资本投入,同时鼓励居民积极参与,逐步形成政府引导、多方投入、全社会关心支持的城镇老旧小区改造投入机制。(白 雪 刘玉琴 王晓映)

作者:  编辑:后晨  
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